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對不起,你申請的貸款被取消了……

2019-09-22 12:43:36 砍柴網 分享

有個突發信息炸了屏。

先是爆出光大信托緊急通知,暫停所有房地産類項目募集—— 12 點之後,所有已經募集的房地産項目,退款!

看得局姐一臉懵逼——暫停房地産項目募集就算了,客戶已經出錢買了的,還要退款?!

這不是個案。半小時之後,其他跟進的信托公司也浮出水面了 ……

市場正在炸鍋呢,光大信托的一個高層站出來了,怒斥 " 這是謠言 "。

實際情況是,按監管要求,對房地産項目進行餘額管控,優化結構,平滑運作。光大信托堅持房住不炒,重點支持與政策導向一緻的住房保障項目。

至此,事情的輪廓已經比較明白了——信托公司開始抛棄 " 與導向沒那麼一緻 " 的房地産開發項目,将來,錢會加速流向當下政策比較支持的,住房保障項目。

比如說,舊改。

嗯,如此看來,下半年的樓市,很可能,會比想象之中的更加嚴峻。

所以,房價會怎麼走?什麼時間,才是下半年最适合入場的時間點?

01

信托公司當下看似突兀的動作,有着草蛇灰線一般的伏筆。

三月,土地市場 " 小陽春 " 隐現。

4 月 17 日,銀保監會發文強調,繼續遏制房地産泡沫化,控制居民杠杆率過快增長。

在地王最火熱的時間段,5 月初,銀保監會發了個 23 号文,對銀行和信托提出要求,要整治金融亂象,不向違規的房地産企業提供融資。

然後,公開信息可以看到,從 4 月到 5 月下旬, 50 天時間裡,各地銀保監局開出 32 張罰單,給違規輸血房地産 " 斷供 "。

當時,這一切還沒有傳導到土地市場," 地王 " 一個接一個,挑戰着在土拍市場上鏖戰的,房企們的口袋,和智商。

6 月初,監管部門收緊 " 地王 " 融資,旭輝、金地等拿地激進房企債券、ABS 發行被暫停。後來,雖然企業站出來否認,但已經可以明晰地感受到,收緊房企資金端的大趨勢,是沒什麼好質疑的了。

但是,正如當時《為什麼調控收緊,樓市 " 啞火 ",但房企還在搶地?》那篇文章裡寫的那樣,沒搶夠土地的房企們,不願意收手。

于是,在 6 月份的陸家嘴論壇上,銀保監會主席直言:

必須正視一些地方房地産金融化的問題。

曆史證明,凡是過度依賴房地産發展經濟的國家和地區,最終都要付出沉重代價。

靠投資投機房地産來理财的居民和企業,最終都會發現,其實都很不劃算。

至此,真正的戰鬥打響了。

7 月初,銀保監會約談了部分房地産信托業務增速過快、增量過大的信托公司,對他們進行警示,要求嚴格落實房住不炒的總要求,将房地産信托業務增量和增速控制在合理水平。

馬上,部分地區銀保監局跟進了,召集了轄區内的信托公司開會,對下一步開展房地産信托業務提出各種從嚴的要求。

緊接着,就發生了今天看到的,部分區域的信托公司對房地産開發項目進行餘額管控,甚至暫停發行。

事實上,作為房企的融資渠道之一,房地産信托收縮的趨勢,從 6 月份已經開始了。

下半年,房地産信托恐怕真要繼續收縮了。

02

信托收縮,對樓市有什麼影響呢?

其實,從量上來看,信托資金占房企融資的部分,不大的。

華創證券的數據顯示,房地産投資資金來源主要有四個部分:國内貸款、利用外資、自籌資金和其他資金,占比分别穩定在 17%、0.1%、32% 和 52% 左右。

其中,國内貸款又分為銀行貸款和非銀貸款,其中非銀貸款在國内貸款中的占比約 20%。信托産品投向房地産領域,主要涉及的就是國内貸款中的非銀貸款部分,以及自籌資金部分。

然而,這麼點錢,對于土地市場還挺重要的。

房地産領域的融資模式本身具有 " 高杠杆 " 的特征,也就是說,前期拿地和施工階段使用大量的外部融資,後期通過銷售回款置換前期外部融資。

在房地産項目取得 " 四證 " 之前,銀行貸款是不能用的,信托貸款是最重要的外部融資渠道。

信托資金寬松,是今年二季度土地市場活躍的主要原因之一。而管住房地産信托,就卡住了 " 地王 " 的誕生之路。

要不怎麼說這輪調控足夠精準呢!

03

讓房企更不爽的是,融資收縮,并不隻是信托一個渠道在單打獨鬥。

這是一套組合拳。

前幾天有這麼一條新聞:

好的,繼部分房地産信托暫停外,銀行的房地産信貸很可能也放緩了。

這下," 國内貸款 " 這一 Part 有點艱難了。

更艱難的擔子,不但放在房企面前,也放在了買房者的面前。

那就是個人房貸的部分。

最近,一個 90 後小夥伴向局姐吐了個槽。

妹紙和男票在佛山工作。男票工作好幾年,好不容易撞個運,搖上了一個人才房,開心得不行。在貸款的時候,卻遇到了個大波折——

好幾個大型銀行,審核變得 " 變态嚴 ",甚至要查首付銀行卡裡的資金來源:

你的首付,必須都是自己的,頂多允許父母資助一點。如果查到有非直系親屬的大額入賬,就算是你親兄弟姐妹借給你的錢,對不起,你的貸款被取消了。

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